调控这十年（之六）“限购”政策强力推出

■冀实

土地政策侧应调控

土地供给政策小分队是对抗房价的“生力军”。2007年底颁布布的《土地储备管理办法》规定土地储备机构贷款可以采用保证、抵押等多种担保形式，解决了土地储备机构贷款难题。经过几年的探索，有些地方政府允许土地储备机构可以办理“临时土地使用权证”，这也有助于解决贷款抵押难题，为土地储备机构贷款高速增长奠定了基础，土地开发有所放量。但是这些政策只解决了土地开发的资金问题，更为基础的理论问题还没有解决，即如何平衡“耕地保护”和增加土地供给之间的矛盾，土地供给长期不足问题并没有解决。

2010年：“温柔版”限购

2009年四季度，北京、上海等重点城市的房价倔强地疯狂起来，12月9日国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制 炒房 现象。2010年1月国务院4号文件要求：增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资 投机性购房 需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设和落实地方各级人民政府责任等。而后来发布的“国十条”更为明确提出遏制房价的十大措施，其中包括建立房价调控考核问责机制、保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%、实行更为严格的差别化住房信贷政策，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策等内容。

最值得一提的是，它要求“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。根据该政策要求，北京市率先出台“限购”政策，此后深圳、上海、 厦门 等城市相继出台了 限购令 ，宁波、杭州、福州、南京等地也陆续跟进。2010年4月30日，北京市率先出台京版“国十条”规定：商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款。规定自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。而在9月国务院出台二次调控政策，以巩固调控效果。其后，多家城市的“限购政策”相继出台，从内容上看，上海、厦门、宁波、杭州等四城市的限购政策与北京类似，只考虑了增量因素，而未将家庭拥有的住房套数考虑在内。而深圳、南京的限购政策相对严厉，还规定了已有二套以上住房的家庭也暂停购房，同时考虑了增量和存量双重因素。

“限购”政策出台之后，在社会上引起了广泛的争议。支持者呐喊：“如果不限购，有多少房子也不够他们买的。”反对者认为，有钱也不能买房，退回到了计划经济时代，将造成市场流动性不足和付出经济倒退的代价。在限购的争论中，2010年交出的调控答卷是，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，房地产调控产生一定效果。但是一线城市的购房力量向二线城市明显迁移，一批二线城市的房价涨势迅猛，超越北京、上海等一线城市。12月，兰州、岳阳、安庆、温州、宜昌、郑州、西安、乌鲁木齐等地房价同比涨幅均超过8%。值得关注的是土地价格依然上涨较快而景气指数持续下滑，2010年全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，增长28.4%；土地购置费9992亿元，增长65.9%。12月份全国房地产开发景气指数为101.79，比上年同期回落1.87点。

2011年：“严厉版”限购

2011年1月26日，国务院办公厅再发强音，《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》果断出台，它集合了几乎所有的“精彩”措施：首先明确提出2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，要求运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营；其次调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；再者强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提 高第 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]二套住房贷款的首付款比例和利率；第四，要增加土地有效供应，规定2011年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；第五，明确限购政策，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。精彩的调控措施汇集成文，让整个市场感到一片凉爽。

精彩而无奈的“限购”政策向全国推广，一线城市纷纷调整与该文件不符的“限购”政策，二线城市则陆续出台“限购”政策。北京市仍是率先出台更为严格“限购”政策：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。这样限定以后，有谁可以买房呢？近年来，北京市户籍人口年均增长维持在15万~18万人之间，假设以家庭为单位均进行购房，则需7.5万~9万套住房供给；非京户籍常住人口约在450万~500万人之间，房产中介反映提供五年以上有效凭证的政策要求会使现购房的非京户籍家庭下降50%以上，按此计算需求住房将不足5万套；购买第二套住房的京籍家庭须承担基准利率的1.1倍利率水平，并且首付款需达60%以上，因而对其家庭收入要求相当高，并且利率进入上升通道，多数这样的家庭会选择合适的时机购房。政策使购房者下降40%以上，购房需求也将不足5万套。按此限购政策，其他再无潜在购房需求。因而每年北京市住房交易套数将在20万套左右，住房供给能满足需求吗？

2010年北京市住宅新开工2063.4万平方米，商品住宅销售1201.4万平方米。北京市住宅供应看起来远远大于需求，住房销售不及新开工量的60%，但是在新开工面积中保障性住房占94.9%。2011年北京市住宅新开工和新房销售面积分别为1460万平方米和1250万平方米，供求情况依然不容乐观。由此可见，保障房建设对商品住房产生了极大的挤出效应。如果今后保持现有的住宅供给格局，新增商品住房仍难以满足需求，除非90%的购房家庭申请保障性住房。可见，即使“限购”和加快保障房建设，北京市住房供给形势依然严峻。

（作者系房地产行业研究者）